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                                                                                                                                  來源:李永生編輯

城市運營是新時期城鎮化建設對政府和企業提出的新要求,城投公司作為地方政府重要的城鄉建設投融資平臺,城市綜合運營服務商自然而然也成為了其轉型方向之一。城投公司站在轉型的風口,要繼續發揮城市經濟發展的推動作用,就需要緊跟城市發展階段,轉換角色、重新定位,并摸索符合未來城鎮化發展需要的城市綜合運營服務商轉型路徑。

 一、引言

城鎮化發展一直是我國擴大內需、經濟持續較快增長的強勁動力。根據國家統計局數據,2017年末我國常住人口城鎮化率已達到58.82%,然而城鎮化在快速推進過程中,也呈現出在集約化、特色化、城鄉融合發展和基本公共服務均等化等方面粗糙不到位、質量不夠高等問題。

近年來,黨中央、國務院就深入推進新型城鎮化建設作出了一系列重大決策部署,我國城鎮化發展也逐步進入了一個從規模擴張到質量提升的整體轉型期。在新一輪城鎮化建設中,如何更好地解決好“人、地、錢”等問題,如何更有效地進行城市運營是各方討論的焦點,越來越多的企業將其定位為“城市綜合運營服務商”,來滿足城市發展的需要。

城投公司作為地方政府重要的投融資平臺,一直發揮著城鎮化建設主力軍的作用。然而隨著地方政府債務監管政策趨嚴,過去依賴于城投公司舉債融資建設的城鎮化投融資模式已不具有可持續性,城投公司亟需轉型。

為了更好地參與未來的新型城鎮化建設,滿足城市發展需求,城市綜合運營服務商成為了很多城投公司市場化轉型方向之一。然而轉型非一蹴即就,特別是對過去過度依賴于政府信用的城投公司而言,需要重新思考城市綜合運營服務商的轉型路徑:如何進行戰略定位,如何進行業務布局,如何獲取資源和能力,如何防范轉型風險。

二、城市運營

城市運營是一種將企業經營理念引入城市管理體制的思路,通過對城市運營機制再造,促進城市管理體制和經營機制更為靈活高效、富有創新力,最終提升城市經濟的競爭力。城市運營的主體及內容如圖1所示。

從城市運營主體來看,它是政府主導、企業負責、公眾參與的一項重大事業。政府對城市運營起著主導作用,政府全權負責城市的規劃、建設和管理,并提供城市運營的政策支持;而政府城市運營戰略和思路的落實,更多操作層面的工作需要通過市場主體來落實完成,比如城市運營服務商。城市運營追求的目標,是提升城市經濟競爭力,使得城市能夠真正滿足市民生活、工作等不同方面的需求,享受城市優質生活。

從城市運營內容來看,不是獨立的基礎設施建設或者房地產開發,而是一個全產業鏈的整合,包括規劃、土地一級開發、城市功能開發以及城市運營服務等環節。尤其是城市運營服務,是地方政府職能轉變的方向,也是市場主體運作的重點,包括城市品牌塑造、投資環境營造、公用事業運營、公共服務提供、產業導入和服務等等。

三、城市綜合運營服務商

城市運營商,是指圍繞城市的總體發展目標和發展規劃,充分運用市場化的機制和手段,通過發揮企業產業優勢和資源優勢,結合城市發展的特殊機遇,在滿足城市居民需求的同時,使自己的項目能夠成為城市建設的有機組成部分的經營開發商。城市運營商作為城市運營的重要主體,是新型城鎮化建設和發展的有效推動力,越來越多的企業加入到城市運營商行列。總的來說,目前將自身定位為“城市綜合運營服務商”的主要涉及到三類企業,即:城投類企業、房地產開發企業和建筑施工企業,具體見表1。當然除了上述三類,還有其他類型的企業,比如工業制造企業(首鋼集團)、物業公司(開元物業)、互聯網公司(中國安防)等。

1:城市綜合運營服務商類型


房地產開發企業是最早提出要轉型為“城市綜合運營服務商”的,同時發展模式也相對成熟,并形成了三大派系:以萬科為代表社區運營派,2017年,萬科在圍繞城市配套服務進行轉型的基礎上,將戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”;以華夏幸福為代表的產業派,華夏幸福作為“產業新城運營商”,為城市導入產業集群,要求產業和城市融合發展,以城市為基礎,承載產業空間和發展產業經濟,以產業為保障,驅動城市更新和完善服務配套;以中天城投為代表的大盤造成派,中天城投提出了體系化的城市化管理模式,以“市政管理”、“城市配套管理”、“城市文化體系打造”和“區域開發管理”等幾大分支,對所開發的項目進行整體化管理運營。

對于建筑施工企業,考慮到傳統建筑經營模式的局限性,越來越多建筑施工企業尋求價值鏈環節的轉型升級,包括轉型成為城市運營服務商。比如,龍元建設集團2018年-2020年的戰略愿景為開展“美好生活2035”預見性研究,遵循人民美好生活2035為導向,致力于成為“幸福城市建設者,美好生活運營商”,打造國內卓越的“未來城市投資-建設-運營綜合服務商”,為人民美好生活而努力奮斗。

而城投類企業由于其特殊性質,城市運營商的轉型路徑仍在不斷探索中,雖然分屬于不同的行業,但是房地產開發企業和建筑施工企業城市運營商的發展模式也值得城投公司參考和借鑒。

四、城投公司城市綜合運營服務商轉型路徑

城投公司要轉型升級為城市綜合運營服務商,筆者認為需要明確戰略定位、合理布局業務、加強資源和能力的培養,同時要注重風險防范。

1明確戰略定位,將產業功能、城市功能、生態功能融為一體

和一般企業一樣,城投公司轉型首先也要明確自身的戰略定位,比如:萬科把戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”,龍湖地產要由開發商轉型成為“美好城市運營商”,招商蛇口定位于“中國城市及園區綜合開發與運營服務商”,北大資源集團要做“資源整合型”的城市運營商,廣東建工集團定位為“城市建設綜合服務運營商”,龍元建設集團要打造成為國內卓越的“未來城市投資-建設-運營綜合服務商”等等。因此,城投公司要結合當地政府的需求,立足當地城市發展需要,明確公司愿景、使命和發展戰略。

當然,城投公司要從城市基礎設施建設平臺轉型升級為城市綜合運營服務商,不只是一個簡單的概念轉換,而是經營理念、運作模式、資源配置等各方面的全面轉型升級。在新一輪城鎮化過程中,城市運營商應樹立綠色發展理念,以科學規劃為先導,以城市管理和服務為重點,以產業為支撐,通過產業整合驅動城市更新和完善服務配套,從而將產業功能、城市功能、生態功能融為一體。另外城市運營商相對于一般企業來說,應具備更強的社會責任感,而城投公司自成立以來,始終是將社會利益置于經濟利益之上的,因此,從這一點來說,城投公司和城市運營商不謀而合的。

2合理布局業務,結合自身優勢尋找合適的切入點和運作模式

城投公司轉型為城市運營商,有其優勢,也面臨較大的挑戰。優勢在于,城投公司作為地方政府平臺公司、地方國有企業,能夠更準確的把握城市發展方向,更好的參與到城市規劃等前期工作中去,同時在政府資源的獲取等方面也具有較大的優勢。但是,由于城投公司過去更多的承擔基礎設施投融資和建設職能,與其他類型的城市運營商相比,缺乏核心競爭力。

城投公司在確定城市綜合運營服務商戰略定位后,需要優化布局業務板塊,結合自身傳統業務、資產資源等競爭優勢,尋找合適的切入點和運作模式。

城市綜合運營服務商可能涉及的業務包括:市政公用設施建設運營,比如道路、管網、公交、污水、燃氣等;土地置業,包括土地整理、房產開發、住宅租賃、物業服務等;產業發展,比如工業地產、物流倉儲等;城市服務或幸福產業,比如旅游、文化、體育、健康、養老等;智慧城市、現代農業等等。

城投公司不可能涉及到城市運營服務的方方面面,但是必須要打造自身的核心業務和核心主體,明確業務板塊和業務發展模式。比如龍湖地產形成了地產開發、產業發展、城市服務三大板塊業務;招商蛇口依托深圳蛇口的城市開發實踐,形成了獨特的產業新城模式——蛇口模式4.0,其標志是“前港-中區-后城”的綜合開發;首創置業推出“住宅+X”戰略,X包括了奧特萊斯、旅游、教育、養老等各類產業;中建五局通過產業聯盟的方式集結了全國最優質最核心的產業資源,未來將重點發展大教育、大文化、大科技三大產業方向。

在運作模式方面,主要可以通過PPP、ABO、合資合作、戰略聯盟、混合所有制等方式參與到城市運營商行列。比如華夏幸福基業、綠地集團、龍元建設主要通過PPP模式參與到城鎮化項目的協作開發和建設運營之中;龍元建設集團通過混合所有制方式合作重組杭州城投集團下屬的杭州城投建設公司,并將其作為“一體兩翼”發展戰略中的重要“一翼”,主要是為了更好的滿足政府訴求,并由其負責PPP項目中標后的建設管理。

3加強資源和能力培養,提升核心競爭力

和真正的城市運營商或者市場推動型的城市運營商相比,當前絕大部分城投公司的競爭力是明顯不足的。如何憑借自身現有優勢獲取城市運營商所需的資源和能力,就成了轉型的關鍵。城市運營商需要獲得的戰略資源主要包括:土地、資金、品牌和專業人才等,需要培養的核心能力包括:政府公關能力、項目融資能力、市場營銷能力、資源整合能力等。對于城投公司來說,上述資源能力中,土地資源獲取、政府公關能力和項目融資能力是其優勢,這也是很多市場化企業尋求城投公司合作的原因。而專業人才的匱乏是城投公司當前面臨的主要瓶頸。如何建立市場化選人用人機制、如何進行市場化薪酬改革,如何激發員工的工作積極性,都是城投公司亟需解決的關鍵問題。

4規范管理制度和流程,加強風險防范

過去城投公司主要投資建設市政公用設施,更大程度的是承擔的政府職能部門的角色,體現的是社會效益。轉型后的城投公司,需要去投資新的產業,或者通過混合所有制模式開展新的業務,要兼顧經濟效益和社會效益。然而很多城投公司在真正的對外投資上是缺乏經驗和判斷力的。因此,城投公司作為地方重要的國有企業,在進行城市綜合運營服務商市轉型探索過程風險防控也尤為重要。城投公司在對外投資過程中,除了要遵循國有資產管理相關法律法規外,企業內部應建立一套完善的投資管理制度和流程,做到事前充分論證,事中管理有度。當然為支撐城市綜合運營服務商戰略,城投公司還需在戰略管理、財務管理、人力資源管理、項目管理、融資管理等方面,不斷完善制度和流程。


2019年03月27日

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